Wie bewerten Sie die Entwicklung des Wohnungsbaus in Karlsruhe in den letzten zehn Jahren?
Joa: Der Wohnungsbau in Karlsruhe hat sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Die Corona-Pandemie markierte eine Zäsur, die den Wohnungsbau deutschlandweit beeinflusst hat. Durch den Krieg in der Ukraine wurden die Rahmenbedingungen zusätzlich verschärft. Vor dieser Zeit wurden viele ambitionierte Projekte angestoßen, doch das Ziel, bundesweit jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, wurde deutlich verfehlt – die Genehmigungen liegen derzeit bei etwa der Hälfte. Diese Zahl bezieht sich zudem auf erteilte Baugenehmigungen, nicht auf tatsächlich realisierte Bauvorhaben. Die reale Bilanz fällt also vermutlich noch drastischer aus.
Welche Strategie halten Sie aktuell für besonders wirkungsvoll, um dem Wohnungsmangel in Karlsruhe zu begegnen?
Joa: Der wichtigste Ansatz ist es derzeit, bestehende Potenziale zu identifizieren und konsequent zu nutzen – insbesondere im Gebäudebestand. Aufstockungen, Ergänzungen, Erweiterungen oder auch die Umstrukturierung bestehender Einheiten bieten enormes Potenzial. In unserem Büro stellen wir seit zwei bis drei Jahren eine deutlich gestiegene Nachfrage im Bereich Bestandsentwicklung fest. Leider kommen viele dieser Projekte aufgrund der angespannten Finanziellen Lage über Studien oder frühe Planungsphasen nicht hinaus. Ein weiterer zentraler Aspekt ist die Reduktion des Pro-Kopf-Verbrauchs an Wohnfläche. Neue Wohntypologien können durch einfache bauliche Eingriffe geschaffen werden. Der klassische Zwei- bis Drei-Zimmer-Grundriss, der die letzten Jahrzehnte dominiert hat, muss dringend überdacht werden.
Gibt es in Karlsruhe konkrete Wohnungsbauprojekte, die Sie als beispielhaft bezeichnen würden?
Joa: Ein ambitioniertes Vorhaben ist der Wohnungsbauentwurf von schneider+schumacher in der Waldstadt. Dort sollen 134 neue Wohneinheiten in Holzmodulbauweise entstehen – aktuell ist das Projekt jedoch aufgrund der wirtschaftlichen Lage auf Eis gelegt. Ein weiteres positives Beispiel ist das Projekt in Daxlanden von ASTOC, das sich derzeit in der Fertigstellung befindet. Hier entstehen auf rund 3,5 Hektar einer ehemaligen Sportanlage insgesamt 357 Wohneinheiten, die größtenteils öffentlich gefördert sind. Solche Projekte zeigen, dass in Karlsruhe trotz der schwierigen Lage weiterhin zukunftsfähiger Wohnraum geschaffen wird.
Wie beurteilen Sie die Rolle städtischer Wohnungsbaugesellschaften, insbesondere der Volkswohnung in Karlsruhe?
Joa: Die Volkswohnung leistet einen wichtigen Beitrag zur Wohnraumentwicklung in Karlsruhe. In den letzten Jahren habe ich eine zunehmende Professionalisierung wahrgenommen – es werden Wettbewerbsverfahren ausgelobt, Konkurrenz erzeugt und auch Mehrfachbeauftragungen vergeben. Das sorgt für Qualität und Innovation. Ein gutes Beispiel dafür ist das ich hervorheben möchte die Garagenaufstockung von Falk Schneemann in der Heilbronner Straße. Dort konnten zwölf neue Wohneinheiten geschaffen werden – ohne zusätzliche Bodenversiegelung. Natürlich ist das kein Projekt, das die Wohnungsnot grundsätzlich löst. Aber es zeigt exemplarisch, wie selbst kleine Eingriffe eine große Wirkung entfalten können.
Wo sehen Sie Verbesserungspotenzial bei den Wohnungsbaugesellschaften?
Joa: Viele Gesellschaften fokussieren sich zunehmend auf die Verbesserung ihrer CO₂-Bilanzen. Um zu dekarbonisieren, werden DGNB-Auditoren beauftragt, die mithilfe von Excel-Tabellen bewerten, wie der Bestand energetisch dasteht. Daraus leiten sich Maßnahmen wie der Austausch der Heizung oder die Installation von PV-Anlagen ab. Das Problem dabei ist: Die Bilanzen sehen am Ende besser aus, aber es entsteht kein neuer Wohnraum. Diese Entwicklung sehe ich kritisch – sie verschiebt den Fokus von der tatsächlichen Bedarfsdeckung hin zur reinen Zahlenoptimierung bzgl. der CO₂-Emission.
Welche Auswirkungen hat der aktuelle Haushaltsstopp der Stadt Karlsruhe auf diese Entwicklung?
Joa: Der Haushaltsstopp bedeutet, dass nur noch dringend notwendige Ausgaben getätigt werden dürfen. Im Gegensatz dazu konnten Städte wie Stuttgart durch hohe Haushaltsüberschüsse ihre Wohnungsbaugesellschaften mit zusätzlichen Mitteln in Millionenhöhe ausstatten. So können dort Projekte in Planung gehalten und bei Verbesserung der wirtschaftlichen Lage schnell umgesetzt werden. Diese Flexibilität fehlt Karlsruhe derzeit – und das hat direkte Auswirkungen auf die Zukunft des Wohnungsbaus in der Stadt.
Wie schätzen Sie den Zielkonflikt zwischen nachhaltigem Bauen und wirtschaftlicher Realität ein?
Joa: Der Einstieg in das nachhaltige Bauen erfolgte vor rund 25 Jahren mit dem Energieeinsparungsgesetz (Anmrk. d.R.: siehe Wikipedia Energieeinsparungsgesetz). Damit wurden verschiedene Maßnahmen nachweispflichtig und mit der Gesamtbetrachtung kam man einer Ökobilanzierung immer näher. Die Förderprogramme haben sich seither weiterentwickelt – inzwischen braucht es zwei- bis dreimal so viel Dämmung wie früher, um die Vorgaben zu erfüllen. Aus meiner Sicht ist die Grenze der sinnvollen Kosten-Nutzen-Effizienz längst überschritten. Ich bin auf keinen Fall gegen energetische Sanierung oder Klimaschutz. Aber wer die Rechenmodelle hinter den Vorgaben kennt und kritisch hinterfragt, erkennt schnell, dass viele Maßnahmen vor allem auf dem Papier wirken – nicht in der Realität. Die Klimawende sollte stärker in der Breite gedacht werden.
