Umbau versus Neubau

Längst gibt es unter Architekt:innen einen breiten internationalen Konsens darüber, Transformation und Umbau dem Abriss mit anschließendem Neubau vorzuziehen. Die geltenden Regelwerke sind primär für Neubauten konzipiert, werden jedoch auch auf Bestandsumbauten angewendet, mit der Folge, dass deren Weiternutzung häufig nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist.

Vor diesem Hintergrund initiierten die Architects for Future Österreich gemeinsam mit der IG Architektur eine Umfrage. Sie sollte klären, welche gesetzlichen Vorgaben und technischen Normen die Transformation von Bestandsgebäuden in Österreich erschweren und warum die Zahl realisierter Umbauten weiterhin gering bleibt. Befragt wurden in einer viermonatigen, anonymen Erhebung Expert:innen verschiedener Fachdisziplinen mit Erfahrung im Umgang mit Bestand.

Die aufbereiteten Ergebnisse sind in einer 13-seitigen Broschüre zusammengefasst und digital frei zugänglich. Sie sollen als Grundlage für eine Anpassung der Bauordnungen im Sinne einer UMbauordnung dienen. Das zentrale Fazit lautet: Im Sinne der Ressourcenschonung muss Umbau zur Norm werden.

Architekt Martin Hess erläutert im Interview die Hintergründe und kommt zu einem konkreten Fazit.

Die IG Architektur und Architects for Future bündeln ihre Kräfte, um eine längst fällige UmBauordnung anzustoßen. Wie kam es zu dieser Initiative?
Martin Hess: Bei uns im Atelier und unter vielen Kolleg:innen herrschte angesichts der Vielzahl an Gebäudeabbrüchen eine gewisse Verzweiflung und es keimte die Überzeugung, hinauszugehen und etwas tun zu müssen. Michaela Geboltsberger, Magdalena Lang und ich als Funktionäre der IG Architektur haben 2022 begonnen Personen aus dem Bereich Verwaltung, ebenso wie Jurist:innen, Bauträger:innen aber auch Aktivist:innen zu einer Diskussionsveranstaltung, im Format des BzT (Bitte zu Tisch – der IG-Architektur) einzuladen. Bei dieser Veranstaltung wurde eine äußerst konstruktive Diskussion geführt. Die Ergebnisse daraus kondensierten wir in einem kleinen Folder „7 Forderungen für den Interessensausgleich zwischen Alt- und Neubau“. Diese Ansatzpunkte sollten für den zeitgemäßen Umgang mit Bestand und als Grundlage weiterer Auseinandersetzungen mit dem Thema dienen. Zu den Forderungen gehören die Erweiterung des Energieausweises um die graue Energie, eine Anpassung der Regelungen des Mietrechtsgesetzes für Altbauten, eine Erweiterung der Bauordnungen um eine Um-Bauordnung sowie eine Umbau-OIB. Des weiteren, dem Bestandsbau eine dem Ersatzneubau äquivalente Geschoßanzahl zuzuerkennen, eine Ausweitung der Abbruchbewilligungspflicht für alle Gebäude zu erwirken, eine realistische Abgabe auf die Treibhausgasemissionen sowie eine klimagerechte Transformation in Bestandsquartieren zu fördern. Mit so einem umfassenden Paket sollte zum Beispiel auch ein Abbruch in baurechtlichen Zwischensituationen adressiert werden können, wie er gerade beim unsäglichen Kaufhaus Lamarr, wo ein Planwechsel alles möglich macht, stattfindet. Als ginge einen die Welt rundherum nichts an.

Was müsste sich ändern?

Es gibt einen Cocktail an „Belastungen“ für den Gebäudebestand – unter anderem, dass bei etwas umfangreicheren Änderungen an Gebäuden, Neubauanforderungen an den Bestand gestellt werden. Diese Belastungen führen dazu, dass die Sanierungsquote gering ist und man sich der Bestandsbauten oft am liebsten durch Abbruch entledigen will. Zum Beispiel genießen Nachkriegsbauten im Moment keinen Bestandsschutz in Form einer Bewilligungspflicht für Abbrüche. Einen gestalterischen Aspekt zu hinterfragen, um zu entscheiden, ob man ein Gebäude abreißen kann, war bereits ein guter erster Schritt, um das große Killen der Gründerzeitbauten Wiens einzudämmen. Es geht aber auch um oft ungeliebte Bauten nach 1945, für die es zurzeit keinen Schutz gibt, es sei denn, der Denkmalschutz springt in die Bresche, wie es aktuell schon manchmal der Fall ist.

Wie sieht es generell mit den Zuständigkeiten aus?
Über einen Abriss eines vor 1945 errichteten Gebäudes, soll die MA19-Magistratsabteilung für Architektur und Stadtgestaltung entscheiden. In Ermangelung einer besseren Regelung mit einer gesamtheitlicheren Betrachtungsweise muss für neuere Gebäude wieder mit dem Schwerpunkt des Schutzes des kulturellen Erbes das Denkmalamt entscheiden. Es verfügt jedenfalls über die nötige Kompetenz, ich denke aber, hier muss im Sinne der sieben oben genannten Forderungen einiges neu gedacht werden. Unterschutzstellungen können derzeit auf jeden Fall nützlich sein, hochwertige Bestände zu schützen, wie man an den Beispielen der legendären „Richter Schule“ und des ehemaligen AUVA-Gebäudes im 20. Bezirk sieht.

Das nun einer neuen Nutzung bedarf.
Transformation ist alles. Wir können nicht mehr so weitermachen. Ich bin der Auffassung, dass Bestand, auch nicht fertiggestellter Bestand, wie etwa des Kaufhaus Lamarr, Gemeingut ist. Darin stecken Ressourcen, die uns alle betreffen. Grundstückseigentümer sollten nicht willkürlich über alle Maßnahmen auf ihrem Grundstück entscheiden dürfen.

Eine Fehlentwicklung?
Ein Fehlzustand, der bereinigt werden muss. Wenn man einen Bau oder Rohbau unbedingt abreißen und diesen durch einen Neubau ersetzen will, dann strapaziert man gesellschaftliche Ressourcen. Bedürfnisse nach Ruhe und sauberer Luft, die Infrastruktur der Straße wird überlastet und man trägt neben einer Staubbelastung und Abgasen durch die derzeit noch hochfossil hergestellten Baumaterialien zur Erhöhung der CO₂ Konzentration in der Atmosphäre bei. Die ist bereits bei 430 ppm (parts per million) angelangt, was einer Erhöhung um 72% gegenüber 1850 entspricht. Das ist allen längst bekannt. Umso dringlicher gilt es Aspekte des Gemeinwohls zu berücksichtigen.

Allerdings scheint bei Abbruch und Neubau nicht das Stadtbild, Ressourcenverbrauch oder Umweltbelastung zu interessieren, sondern Gewinne und Renditen.
Man könnte es kurz fassen und sagen, es geht unter dem Vorwand der Modernität nur ums Geld.

Was kann nun das vorliegende Ergebnis der Studie leisten?
Aufgrund dieser Vorarbeit wird eine Befassung mit den oben erwähnten technischen, rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen für den Umgang mit dem Gebäudebestand angesprochen und eingefordert. Grundlage der Umfrage war es, Ideen und Vorschläge einzuholen, um der Frage nachzugehen: „Was behindert den Umgang mit dem Bestand?“ Was vorliegt sind keine wirklich überraschenden Ergebnisse, aber es gewichtet ein wenig die weiter zu behandelnden Themen.

Interessiert sich die Standesvertretung also die Architekt:innenkammer dafür?
Durchaus. Erst kürzlich haben wir diese Ergebnisse im Rahmen des interdisziplinären Ausschusses für Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft in der ZT Kammer Wien NÖ und Burgenland präsentiert. In diesem Kreis war klar, man muss die Rechtsmaterien abgrenzen. Die Kammer sieht sich vornehmlich im Bereich der technischen Regeln kompetent und verantwortlich. Hier können zum Beispiel überschießende Anforderungen an den Bestand behandelt werden. Es ist zu ermitteln, welche Kipppunkte Vorgänge und die Anwendung von Regeln auslösen, die zu unerwünschten Blockaden und Erschwernissen führen und somit nicht zielführend sind. Hieraus ergeben sich durchaus Kontraste. So etwa hat das Baurecht wie schon erwähnt u.a. einen starken Einfluss auf das Wohnungseigentum. Wenn ich ein Büro als Wohnung nutzen will – unabhängig von der Flächenwidmung, die dies zulassen muss – bin ich aufgrund der Definition der Bewilligungsart im Baurecht gezwungen, die Zustimmung aller Miteigentümer:innen einzuholen, womit gewisse Flexibilitäten im Bestand nicht umsetzbar sind.

Wie kann man weiter vorgehen?
Auch wenn das Thema grundsätzlich bereits in vieler Munde ist, ist anzumerken, dass Deutschland hier Vorreiter ist. Neben Ansätzen wie dem Gebäudetyp „E“ wurde dort schon 2021 eine etwas weiter gefasste Umfrage mit vielfältigeren Statistiken durchgeführt. Für die 16 deutschen Bundesländer gibt es eine Musterbauordnung als Richtschnur, unter deren Einfluss Landesbauordnungen stehen und wie üblich laufend „gewartet“ und angepasst werden. In Deutschland haben die Architects for Future auf Basis ihrer Umfrageergebnisse die Musterbauordnung kommentiert und einen Vorschlag in Richtung Umbaufreundlichkeit – die MusterUMbauordnung erstellt. Wir hingegen haben neun unterschiedliche Landesbauordnungen. Hier müsste ein anderer Ansatz gewählt werden, etwa die umbaurelevanten Teile aus den bisherigen Werken zu entfernen und einen „Plugin-Paragraphen“, für die Bewilligung spezifisch für Umbauen, zu entwickeln.

Gibt es bereits Anwendungsbeispiele?
Niedersachsen hat 2023 den Input der Architects for Future berücksichtigt und eine „Umbauordnung“ vorgeschlagen und 2024 eingeführt. Andere haben, aus der kommentierten Musterbauordnung heraus, Themen in die Landesbauordnungen eingeflochten. In Niedersachsen soll es zum Beispiel nicht mehr bewilligungspflichtig sein, ein bestehendes Gebäude aufzustocken. Das entbindet zwar nicht gewisse technische Nachweise führen zu müssen, aber es scheint deutliche Erleichterungen zu geben.

Österreich ist hier also spät dran?
Ja, aber in Niederösterreich wurde im November 2025 eine Reform der Bauordnung beschlossen, um das Bauen und Sanieren zu vereinfachen und zu vergünstigen. Sie tritt am 1. März 2026 in Kraft. Hier sind jedenfalls gewisse Erleichterungen für den Umbau intendiert. Wie das konkret gehandhabt wird, wird sich zeigen. Es ist auch Widersprüchliches zu finden, etwa, dass in Widmungsgebieten, in denen kein Neubau oder kein Neubau entsprechend dem Bestand mehr möglich wäre, sehr wohl nach einem Abriss ein Neubau im gleichen Ausmaß errichtet werden darf – was aus meiner Sicht einen ökologischen Aspekt vermissen lässt. Aber auch hier wird man erst sehen für welche Fälle dies angewendet werden wird, wenn etwa ein Gebäude durch Brand vernichtet wurde, wird das sinnvoll sein.

Wir finden auch Ankündigungen für einen ganzen Kanon von Rechtsveränderungen in Niederösterreich, die in Richtung Verfahrensbeschleunigung, Vereinfachungen und Kürzung des Instanzenwegs zielen, um Verzögerungen zu verhindern. Man wird sehen.

Sind weitere konkrete Schritte zu den Umfrageergebnissen seitens der Architekt:innenschaft geplant?
Wer genau sich jetzt auf diese Umfrage beziehen wird, wissen wir noch nicht. Es gibt einige Anfragen zur Präsentation, das geht gleich Anfang März weiter und auch für später gibt es schon Termine. Aber natürlich befassen sich schon jetzt diverse Ausschüsse auf unterschiedliche Weise mit diesen Themen. So hat der Beirat für Baukultur ein Paket an Vorschlägen von Regularien für den Bestand erarbeitet und beschlossen. Ansprechpartner ist hier die Bundesregierung und es wurden Teile ins Regierungsprogramm aufgenommen.

Der oben schon genannte Ausschuss für Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft in der ZT-Kammer wird in diesem Zusammenhang an den technischen Aspekten, wie Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz weiterarbeiten und man hat schon vor Jahren unter anderem aus den Reihen der Kammer eine Norm für Tragwerke im Bestand im Bezug auf Erdbeben entwickelt, das ist sehr gut.

Wie sehen Sie Rückbau und Wiederverwendung von Bauteilen gemäß Kriterien der Kreislaufwirtschaft.
Das ist ja schon mal ein Anfang. Aber es geht nicht weit genug. Ich sehe nämlich auch die Pferdefüße im Schatten der Kreislaufwirtschaft, mein Eindruck ist leider auch, dass unter dem Dogma des Lifecycle natürlich auch vieles mit Abriss, Reuse und Recycling verwurstet werden kann und Abriss-Neubau weiterhin gerechtfertigt wird. Die darauf basierenden Businessmodelle sind rechtzeitig zum Einsatz bereit.

Man müsste also festlegen, dass Abriss nur möglich ist, wenn es gar nicht anders geht. Die Langlebigkeit eines Gebäudes steht leider noch immer nicht im Mittelpunkt. Umnutzung und kreativer Umgang mit Bestand müssten an erste Stelle gesetzt werden.

Und es braucht treffsichere Vorgaben für den Erhalt des Stadtbildes, um den Bestand durch Verdichtung bzw. Aufstockung nicht vollends zu verunstalten.
Meine Handlungsanweisung heißt hier „liebevoll respektlos“. Eine gewisse Sorgfalt im Umgang mit Bestand ist notwendig, das heißt, sich mit dem Bestand so auseinanderzusetzen, dass ein schlüssiges neues Ganzes entstehen kann. Da gibt es noch viel zu lernen.

Welche Aspekte wurden als problematisch angesehen?
Zu hoch empfundene Anforderungen werden großteils als Behinderung für den Umgang mit Bestand wahrgenommen. Auch zu viel Bürokratie wird genannt und falsche Steuerungsmechanismen. Die führen dazu, dass nach wie vor Förderungen für Neubauten attraktiver sind als für Bestand bzw. Umbau. Und es gab eine Reihe von möglichen Bauvorhaben, die zukünftig nur anzeigepflichtig gewünscht werden, kleinere Zubauten, Dachgeschoßausbau und Widmungsänderungen (der Raumnutzung).

Gibt es auch Stimmen pro des aktuellen Status Quo?
Manche befinden die aktuelle Situation als akzeptabel. Andere wiederum sehen die bewilligungspflichtige Widmungsänderung als Knackpunkt. Wobei zu hinterfragen ist, was wirklich zu schützen ist, welche Belästigungen, welche Gefährdungen bei einer Widmungsänderung auftreten könnten. Das muss quantifizierbar sein.

Ist geplant, an der Idee einer Umbauordnung weiterzuarbeiten?
Unser Heftchen ist als Anstoß gedacht. Die Kammer der Ziviltechniker:innen wird entscheiden, ob wir eventuell gemeinsam ein Format begründen, vorerst wird sie in verschiedenen Teilbereichen wie Brandschutz, Schallschutz, Wärmeschutz etc. ins Detail gehen. Der Ausschuss will zum Beispiel auch einen Beispielkatalog für (zulässige, im Einzelfall bereits erarbeitete) Abweichungen von den Vorschriften zusammenzuführen, damit nicht alle Planer:innen, die als Einzelkämpfer vor ganz ähnlichen Problemen stehen, immer bei Null anfangen müssen. 

Welche weiteren Problematiken müssten noch Berücksichtigung finden?
Wir haben uns jetzt über 30 Jahre mit dem Passivhaus und damit auseinandergesetzt, dass ein Gebäude möglichst wenig Wärme nach außen verlieren darf. Mittlerweile können wir mit „erneuerbarer“ Primärenergie, die tendenziell immer sauberer wird und dem Einsatz aktueller Gebäudetechnik aus der Umwelt Energie entziehen und vervielfacht Energie abgeben. Relevant ist daher der Primärenergiebedarf und nicht der Heizwärmebedarf. Das hat man aus dem Blick verloren, weil man sich darauf konzentriert hat, den Heizwärmebedarf auf Null zu bringen. Das ist weder heute noch in Zukunft notwendig oder sinnvoll. Wenn ich abreiße und neu baue, bin ich von Anfang an auf einem viel höheren Niveau des Primärenergiebedarfs und des CO₂ Ausstoßes und kann das nicht mehr ausgleichen. Bei einer mäßigen Renovierung, die vielleicht ein Drittel Primärenergie eines Neubaus erfordert, kann ich eine ganz gute Performance erreichen. Das wird in Zukunft der vernünftigste Weg sein. Vieles, etwa auch eine Lifecycle-Berechnung unter Berücksichtigung des Bestandes wird aber bereits in die richtige Richtung gehen.